Giá nhà trung vị tại Mỹ vừa cán mốc 440.600 USD trong tháng 6, mức cao nhất trong lịch sử dữ liệu của Hiệp hội Môi giới Địa ốc Quốc gia Mỹ (NAR) tính từ năm 1999, ngay giữa lúc doanh số bán nhà hiện hữu lao dốc 2,4% so với tháng trước và lãi suất vay mua nhà kỳ hạn 30 năm vọt lên 6,49%. Nghịch lý giá tăng nhưng người mua rút lui đang phơi bày một thị trường bất động sản Mỹ ngày càng méo mó, nơi nguồn cung khan hiếm giữ giá neo cao trong khi chi phí vay đắt đỏ đẩy hàng triệu gia đình trẻ ra khỏi cuộc đua sở hữu nhà.

Dữ liệu và bối cảnh thị trường nhà đất Mỹ

Theo báo cáo mới nhất của NAR công bố hôm thứ Năm, giá bán nhà trung vị tháng 6 tăng 1,8% so với cùng kỳ năm trước, đánh dấu tháng thứ 36 liên tiếp giá nhà đi lên, một chuỗi tăng bền bỉ hiếm thấy ngay cả trong các chu kỳ bất động sản sôi động nhất. Trong khi đó, doanh số bán nhà hiện hữu chỉ đạt nhịp độ điều chỉnh theo mùa 4,09 triệu căn mỗi năm, thấp hơn dự báo 4,21 triệu căn mà giới kinh tế tại FactSet đưa ra, và còn cách rất xa mức bình quân lịch sử khoảng 5,2 triệu căn mà thị trường từng duy trì trước giai đoạn lãi suất leo thang.

Nguyên nhân trực tiếp khiến chi phí vay mua nhà bật tăng trở lại nằm ở diễn biến địa chính trị. Từ cuối tháng 2, cuộc xung đột giữa Mỹ và Iran đã đẩy giá dầu thô lên cao, khoét sâu lo ngại lạm phát và kéo lợi suất trái phiếu Kho bạc kỳ hạn 10 năm từ 3,97% hồi cuối tháng 2 lên 4,55% hiện tại. Phần lớn số nhà bán ra trong tháng 6 thực chất đã ký hợp đồng từ tháng 4 và tháng 5, giai đoạn lãi suất vay 30 năm dao động 6,23% đến 6,53% theo dữ liệu Freddie Mac, cao nhất kể từ cuối tháng 8 năm ngoái. Đến ngày 9/7, lãi suất này tiếp tục nhích lên 6,49% khi lệnh ngừng bắn mong manh giữa hai bên có dấu hiệu rạn nứt trở lại.

Ông Lawrence Yun, chuyên gia kinh tế trưởng của NAR, nhìn nhận bài toán khả năng chi trả nhà ở đang là rào cản lớn nhất với người muốn lần đầu sở hữu nhà, đồng thời nhấn mạnh nguồn cung mới chính là lời giải căn cơ mà thị trường đang thiếu hụt. Khi giá nhà vẫn tăng bất chấp doanh số giảm, vấn đề cốt lõi không nằm ở nhu cầu suy yếu mà ở việc quá ít căn nhà được rao bán, khiến người mua buộc phải cạnh tranh gay gắt để giành những căn nhà ngày càng khan hiếm.

Phân tích tác động: Ai hưởng lợi, ai chịu thiệt

Người bán và các hộ gia đình đã sở hữu nhà từ trước tiếp tục hưởng lợi rõ rệt nhất, khi giá trị tài sản ròng của họ phình to theo từng quý. Ngược lại, người mua nhà lần đầu chịu thiệt kép, vừa trả giá mua cao hơn vừa gánh lãi vay đắt đỏ. Các nhà xây dựng lớn như D.R. Horton (DHI) và Lennar (LEN) buộc phải tung hàng loạt ưu đãi trợ lãi suất, chiết khấu chi phí đóng hồ sơ để giữ doanh số, khiến biên lợi nhuận gộp mỗi căn nhà bị bào mòn đáng kể so với hai năm trước. Các ngân hàng cho vay thế chấp cũng chứng kiến khối lượng giải ngân co lại khi hoạt động tái cấp vốn gần như đóng băng ở vùng lãi suất hiện tại.

Về phía chính sách tiền tệ, phân tích từ hệ thống định lượng của VnRead cho thấy triển vọng dài hạn 4 đến 18 tháng tới của thị trường tài chính Mỹ vẫn nghiêng về tín hiệu trung lập, tức nên giữ tỷ trọng thay vì mua đuổi hay bán tháo. Nền tảng doanh nghiệp Mỹ, từ lợi nhuận đến bảng cân đối kế toán, khá vững chắc, nhưng bị kìm hãm bởi tâm lý tiêu cực xoay quanh rủi ro địa chính trị và bất ổn vĩ mô từ cuộc chiến Mỹ - Iran. Theo dữ liệu vĩ mô từ hệ thống AI của chúng tôi, năng lượng đang dẫn đầu sức mạnh kỹ thuật ngành nhờ giá dầu cao, còn công nghiệp là mắt xích yếu nhất do chi phí vốn tăng và nhu cầu xây dựng chững lại. Ở khung trung hạn 2 đến 4 tháng, tín hiệu vẫn trung lập nhưng công nghệ, đặc biệt bán dẫn, là động lực tăng trưởng chính, còn nhóm phòng thủ và công nghiệp tụt lại.

Ở khung ngắn hạn 2 đến 8 tuần, hệ thống của VnRead ghi nhận tín hiệu thận trọng nghiêng bán, chủ yếu do tâm lý bi quan lấn át, dù nền tảng lợi nhuận doanh nghiệp và vị thế nắm giữ của các quỹ lớn vẫn hỗ trợ phần nào. Rủi ro chính là tâm lý bi quan và rủi ro địa chính trị tiêu cực kéo dài, còn yếu tố hỗ trợ chủ đạo vẫn là nền tảng doanh nghiệp vững vàng. Các nhóm y tế, quốc phòng, năng lượng, tiêu dùng thiết yếu và dịch vụ truyền thông đều phát tín hiệu tích cực nhẹ, cho thấy dòng tiền tìm nơi trú ẩn an toàn hơn là mạo hiểm vào lĩnh vực nhạy cảm lãi suất như bất động sản và xây dựng.

Góc nhìn Việt Nam

Việc Fed dưới sự dẫn dắt của tân Chủ tịch Kevin Warsh nhiều khả năng giữ nguyên lãi suất điều hành ở vùng 3,50% đến 3,75% trong cuộc họp cuối tháng 7, thậm chí không loại trừ khả năng tăng thêm nếu lạm phát dai dẳng, kéo theo hệ quả trực tiếp lên đồng USD và tỷ giá VND/USD. Đồng bạc xanh mạnh lên cùng lợi suất trái phiếu Mỹ neo cao thường gây áp lực mất giá lên tiền đồng, buộc Ngân hàng Nhà nước phải cân đối khéo léo giữa bán ra dự trữ ngoại hối để ổn định tỷ giá và giữ dư địa chính sách tiền tệ trong nước hỗ trợ tăng trưởng. Với doanh nghiệp bất động sản Việt Nam đang có dư nợ trái phiếu USD, chi phí huy động vốn quốc tế sẽ càng thêm đắt đỏ.

Dòng vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam cũng chịu tác động hai chiều từ bức tranh kinh tế Mỹ. Một mặt, lãi suất Mỹ neo cao kéo dài có thể khiến nhà đầu tư toàn cầu ưu tiên nắm giữ tài sản định danh bằng USD thay vì rót vốn vào thị trường mới nổi. Mặt khác, chi phí vay và giá nhà tăng cao tại Mỹ, cộng thêm căng thẳng địa chính trị vùng Vịnh đẩy giá dầu Brent $76.01/thùng (▼2.6%) và WTI $71.77/thùng (▼2.4%) lên cao, đang thúc đẩy xu hướng dịch chuyển chuỗi cung ứng sang các thị trường chi phí thấp hơn, trong đó Việt Nam tiếp tục là điểm đến được nhiều tập đoàn công nghiệp cân nhắc. Thị trường bất động sản trong nước, vốn đã trải qua giai đoạn trầm lắng kéo dài, có thể xem đây là phép thử tham chiếu cho thấy ngay cả nền kinh tế lớn nhất thế giới cũng đang vật lộn với bài toán nguồn cung nhà ở giá hợp lý, vấn đề mà Việt Nam cũng đối mặt ở các đô thị lớn như Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh.

Kịch bản và triển vọng ba đến sáu tháng tới

Ở kịch bản cơ sở, nhiều khả năng nhất theo diễn biến hiện tại, Fed tiếp tục giữ nguyên lãi suất qua hết quý III, lãi suất vay mua nhà 30 năm dao động quanh 6,3% đến 6,6%, doanh số bán nhà hiện hữu duy trì quanh 4 triệu căn mỗi năm còn giá nhà tiếp tục nhích lên với tốc độ chậm lại nhưng không đảo chiều, do nguồn cung vẫn eo hẹp.

Ở kịch bản tích cực, nếu lệnh ngừng bắn giữa Mỹ và Iran được củng cố trở lại và giá dầu hạ nhiệt, lợi suất trái phiếu Kho bạc có thể giảm dần, kéo lãi suất vay mua nhà lùi về dưới 6%, từ đó kích hoạt một đợt phục hồi doanh số vào mùa thu khi người mua bị dồn nén lâu ngày quay lại thị trường, còn các nhà xây dựng bớt phụ thuộc vào chiêu trợ lãi suất tốn kém để đẩy hàng.

Ở kịch bản rủi ro, nếu xung đột tại Trung Đông leo thang mạnh hơn, giá dầu bật tăng thêm, lạm phát tái tăng tốc buộc Fed phải tăng lãi suất thay vì đứng yên như kỳ vọng hiện tại của thị trường, lãi suất vay mua nhà có thể vượt 7%, đẩy doanh số bán nhà lún sâu hơn và biến bất động sản thành lực cản rõ rệt hơn đối với tăng trưởng GDP chung của Mỹ trong nửa cuối năm.

Chỉ báo cần theo dõi sát trong những tuần tới là cuộc họp Ủy ban Thị trường Mở Liên bang ngày 28 và 29/7, cùng báo cáo doanh số nhà chờ bán và chỉ số giá tiêu dùng cá nhân PCE sắp công bố, những dữ liệu sẽ quyết định liệu kịch bản cơ sở có tiếp tục giữ vững hay không. Bài viết mang tính phân tích kinh tế, không phải khuyến nghị đầu tư.