Hai quỹ đầu tư bất động sản (REIT) niêm yết tại Mỹ đang thu hút sự chú ý của giới đầu tư trong năm 2026: American Homes 4 Rent (AMH) và Essex Property Trust (ESS). Cả hai đều ghi nhận doanh thu xấp xỉ 1,9 tỷ USD trong năm tài chính 2025, nhưng chiến lược kinh doanh và hiệu quả tài chính có sự phân kỳ đáng chú ý.

AMH: Nhà đơn lập vùng Sunbelt, dòng tiền ổn định

AMH vận hành hơn 61.000 căn nhà thuê đơn lập trải dài từ Đông Nam đến vùng Trung Tây và Tây Nam nước Mỹ, nhắm vào phân khúc gia đình muốn không gian rộng nhưng ưa linh hoạt. Doanh thu tăng 8% so với năm trước, biên lợi nhuận ròng 27%, free cash flow đạt 746 triệu USD. Tỷ lệ nợ trên vốn chủ sở hữu thấp ở mức 0,7x phản ánh cơ cấu vốn thận trọng.

ESS: Căn hộ cao cấp bờ Tây, biên lợi nhuận vượt trội

ESS tập trung vào các thị trường khan hiếm nguồn cung tại California và Washington, nơi rào cản gia nhập cao và chi phí nhà ở đẩy cầu thuê lên mạnh. Biên lợi nhuận ròng 35% và free cash flow 1,1 tỷ USD thể hiện hiệu quả vận hành nổi bật, dù tỷ lệ nợ trên vốn cao hơn ở mức 1,2x. Nhà đầu tư đánh giá cổ phiếu REIT cần cân nhắc giữa đòn bẩy tài chính của ESS và tăng trưởng bền vững của AMH trong bối cảnh lãi suất còn biến động mạnh.