Goldman Sachs (GS) dự báo lợi suất trái phiếu kho bạc Mỹ kỳ hạn 10 năm sẽ leo lên mức 4,5% vào năm 2035, cao hơn đáng kể so với phần lớn các dự báo hiện tại trên thị trường. Với spread thông thường khoảng 2 điểm phần trăm so với lợi suất Treasury, điều này đồng nghĩa lãi suất thế chấp 30 năm sẽ tiếp tục neo ở vùng 6%+ trong dài hạn, tạo áp lực lên nhóm cổ phiếu REIT và bất động sản.

Đồng thuận từ các tổ chức lớn

Deloitte dự kiến lợi suất 10 năm ổn định ở mức 3,9% từ quý 3/2027 đến hết 2030, trong khi Văn phòng Ngân sách Quốc hội Mỹ (CBO) ước tính con số này chạm 4,1% cuối 2026 rồi tăng dần lên 4,3% vào 2030. Về lộ trình Fed, thị trường kỳ vọng lãi suất giữ nguyên đến tháng 12/2026, sau đó hạ về mức trung tính 3,125% vào giữa 2027.

Tác động đến danh mục đầu tư

Môi trường lợi suất cao kéo dài sẽ tiếp tục tạo bất lợi cho cổ phiếu REIT, homebuilder và các công ty cho vay thế chấp. Ngược lại, nhóm ngân hàng và tài chính hưởng lợi từ net interest margin rộng hơn. Nhà đầu tư nên định vị danh mục theo hướng thận trọng với tài sản duration dài trong bối cảnh lợi suất được dự báo duy trì trên 4% xuyên suốt thập kỷ này.